“長租公寓”成未來發展新模式

近日，房地產上市企業陸續公布2018前兩個月銷售業績。與此同時，多家企業宣布進軍“長租公寓”戰略計劃。

3月6日，福晟集團在其戰略發布會上表示，未來，集團將進入長租公寓和產業地產領域。在此之前，萬科方面表示，萬科的商業、物流、度假、長租等業務都是為未來做準備。

此外，今年1月底，合景泰富集團與中國建設銀行股份有限公司上海分行簽署合作協議。根據協議，建設銀行上海分行將為合景泰富在住房租賃融資方面提供全生命周期的產品服務方案，并為承租個人打造便利、全面的租住服務體驗，雙方將建立多層次的合作模式。

合景泰富方面表示，2018年將重點打造長租公寓品牌項目“昕舍”。根據規劃，其長租公寓項目計劃在2020年達到全國3萬間房，覆蓋20個主要城市的目標。就布局而言，已經計劃在北京、上海、廣州等一線城市及南京等二線城市加快布局。

中國指數研究院相關負責人分析指出，隨著國家大力建設推行房地產市場長效機制，租賃市場發展前景向好，作為行業新興的細分市場，這片藍海成為百強房企新的戰場。萬科、保利、碧桂園等百強房企紛紛布局長租公寓，百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領域。

該人士指出，相比于傳統住宅開發，長租公寓的現金回流速度慢、利潤率較低，在初期規模化擴張階段，房企利用自身在產品系列化方面的顯著優勢，通過推行產品線加快周轉速度、降低開發成本，也有利于長租公寓運營企業搶占市場份額；而精確的用戶劃分結合多條產品線的搭建有助于房企多角度切入細分市場，與住宅產品系列起到協同發展、提升產品溢價的作用。

“房企在長租公寓的前期投入較大，而較短的包租期導致每年的裝配成本攤銷過多，運營的最初幾年往往很難盈利，較為固定的租期模式并不利于空置率的降低”。上述人士指出，“在規模化擴張階段，時間就是成本，靈活的租期模式可以有效降低空置率”。

值得一提的是，2017年大型房企在租賃項目的金融創新方面走在行業前端，保利地產發行的首單央企租賃住宅類REITs、招商蛇口發行的首單租賃住宅CMBS、龍湖冠寓發行的全國首單公募住房租賃專項公司債券、旭輝領寓發行的首單民企公寓類REITs。長租公寓的融資工具創新，不僅緩解了房企的資金壓力，更為項目打通了退出環節，長租公寓行業得以形成完整的商業模式閉環。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析指出，從市場熱度和政策信號來看，長租公寓是房企重要的轉型領域；從運營模式來看，長租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，長租公寓還能滿足原“類住宅”人群的居住需求。

他認為，房企投入長租公寓可能面臨盈利模式的難題。不同背景的企業盈利模式也大不相同。目前，長租公寓收入來源還是以租金為主，其正面臨著“微利或無盈利”的尷尬境地。從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式。

編輯 201802