“長(zhǎng)租公寓”成未來(lái)發(fā)展新模式

近日，房地產(chǎn)上市企業(yè)陸續(xù)公布2018前兩個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。與此同時(shí)，多家企業(yè)宣布進(jìn)軍“長(zhǎng)租公寓”戰(zhàn)略計(jì)劃。

3月6日，福晟集團(tuán)在其戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái)，集團(tuán)將進(jìn)入長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在此之前，萬(wàn)科方面表示，萬(wàn)科的商業(yè)、物流、度假、長(zhǎng)租等業(yè)務(wù)都是為未來(lái)做準(zhǔn)備。

此外，今年1月底，合景泰富集團(tuán)與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海分行簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行上海分行將為合景泰富在住房租賃融資方面提供全生命周期的產(chǎn)品服務(wù)方案，并為承租個(gè)人打造便利、全面的租住服務(wù)體驗(yàn)，雙方將建立多層次的合作模式。

合景泰富方面表示，2018年將重點(diǎn)打造長(zhǎng)租公寓品牌項(xiàng)目“昕舍”。根據(jù)規(guī)劃，其長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目計(jì)劃在2020年達(dá)到全國(guó)3萬(wàn)間房，覆蓋20個(gè)主要城市的目標(biāo)。就布局而言，已經(jīng)計(jì)劃在北京、上海、廣州等一線城市及南京等二線城市加快布局。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，隨著國(guó)家大力建設(shè)推行房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，租賃市場(chǎng)發(fā)展前景向好，作為行業(yè)新興的細(xì)分市場(chǎng)，這片藍(lán)海成為百?gòu)?qiáng)房企新的戰(zhàn)場(chǎng)。萬(wàn)科、保利、碧桂園等百?gòu)?qiáng)房企紛紛布局長(zhǎng)租公寓，百?gòu)?qiáng)房企之中已有超過(guò)30家布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

該人士指出，相比于傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金回流速度慢、利潤(rùn)率較低，在初期規(guī)模化擴(kuò)張階段，房企利用自身在產(chǎn)品系列化方面的顯著優(yōu)勢(shì)，通過(guò)推行產(chǎn)品線加快周轉(zhuǎn)速度、降低開(kāi)發(fā)成本，也有利于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)搶占市場(chǎng)份額；而精確的用戶(hù)劃分結(jié)合多條產(chǎn)品線的搭建有助于房企多角度切入細(xì)分市場(chǎng)，與住宅產(chǎn)品系列起到協(xié)同發(fā)展、提升產(chǎn)品溢價(jià)的作用。

“房企在長(zhǎng)租公寓的前期投入較大，而較短的包租期導(dǎo)致每年的裝配成本攤銷(xiāo)過(guò)多，運(yùn)營(yíng)的最初幾年往往很難盈利，較為固定的租期模式并不利于空置率的降低”。上述人士指出，“在規(guī)模化擴(kuò)張階段，時(shí)間就是成本，靈活的租期模式可以有效降低空置率”。

值得一提的是，2017年大型房企在租賃項(xiàng)目的金融創(chuàng)新方面走在行業(yè)前端，保利地產(chǎn)發(fā)行的首單央企租賃住宅類(lèi)REITs、招商蛇口發(fā)行的首單租賃住宅CMBS、龍湖冠寓發(fā)行的全國(guó)首單公募住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、旭輝領(lǐng)寓發(fā)行的首單民企公寓類(lèi)REITs。長(zhǎng)租公寓的融資工具創(chuàng)新，不僅緩解了房企的資金壓力，更為項(xiàng)目打通了退出環(huán)節(jié)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)得以形成完整的商業(yè)模式閉環(huán)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，從市場(chǎng)熱度和政策信號(hào)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓是房企重要的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域；從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，長(zhǎng)租公寓還能滿(mǎn)足原“類(lèi)住宅”人群的居住需求。

他認(rèn)為，房企投入長(zhǎng)租公寓可能面臨盈利模式的難題。不同背景的企業(yè)盈利模式也大不相同。目前，長(zhǎng)租公寓收入來(lái)源還是以租金為主，其正面臨著“微利或無(wú)盈利”的尷尬境地。從租金收益率來(lái)看，如果僅靠租金，長(zhǎng)租公寓很難建立起長(zhǎng)效的盈利模式。

編輯 201802