房地產(chǎn)市場已發(fā)生四大變化 深耕存量業(yè)務(wù)將是未來重點(diǎn)

7月24日召開的中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　看到這段表述，部分人的第一反應(yīng)是，沒有提“房住不炒”。殊不知，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，在很大程度上就是“房住不炒”的產(chǎn)物。一個(gè)既定政策已經(jīng)深入貫徹、深入人心，還需要經(jīng)常被提到嗎？顯然是不需要的。現(xiàn)在的問題是，正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場正在和將要發(fā)生的重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，主要是針對不同城市的具體政策，不排除在一些城市取消限購、限貸，充分滿足居民剛性和改善性住房需求，并同時(shí)拉動(dòng)家居及相關(guān)產(chǎn)品的消費(fèi)，使房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長做出積極的貢獻(xiàn)。

　　房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化主要是以下幾點(diǎn)：

　　其一，因?yàn)椤胺孔〔怀础保慨a(chǎn)不再具有過去那樣的投資價(jià)值，進(jìn)而房地產(chǎn)市場的投資需求絕大部分不復(fù)存在。過去較長時(shí)期，房地產(chǎn)市場在巨大的居住需求和投資需求的雙重推動(dòng)下，一直處于高速增長狀態(tài)。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，保證城鎮(zhèn)居民的住房需求，中央政府提出了房地產(chǎn)調(diào)控的總原則“房住不炒”，各級地方政府也出臺限購、限貸、限售等政策措施。同時(shí)，政府加大對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對于一些不規(guī)范的開發(fā)商進(jìn)行整頓。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)增長速度大幅度減緩，投資回報(bào)率顯著降低。在房地產(chǎn)高速發(fā)展的背景下，開發(fā)商為了快速獲取收益，不斷增加供應(yīng)量，導(dǎo)致市場供需關(guān)系失衡。同時(shí)，企業(yè)不斷貸款拿地，導(dǎo)致自身杠桿和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，部分房企資金鏈斷裂直接使最終“交樓”環(huán)節(jié)出現(xiàn)困難。這些因素綜合作用，使投資者陸續(xù)遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場。

　　其二，城鎮(zhèn)居民尤其是青年人購房意愿發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，租房需求呈上升趨勢。越來越多的年輕人希望有更多的自由選擇，而不是像他們的父母那樣追求所謂的“房子夢”。最近，一項(xiàng)針對北京地區(qū)青年租房問題的調(diào)研顯示，五年內(nèi)在北京保持租賃現(xiàn)狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買商品房的青年群體，占比為23.94%。調(diào)查結(jié)果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。而且，傳統(tǒng)的普通住宅已經(jīng)不能滿足他們的需求，更加輕奢或者轉(zhuǎn)換成本更低的租房項(xiàng)目越來越受到年輕人的青睞。這些結(jié)果表明，越來越多的年輕人更希望租房而非買房，這樣可以更靈活地應(yīng)對自己的職業(yè)和生活變化。

　　其三，城鎮(zhèn)化的速率在放緩，80%左右的城鎮(zhèn)化水平未必會(huì)達(dá)到。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末僅提高0.50個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度較此前年份明顯下降。可能的原因是，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成效初顯，鄉(xiāng)村留住了原本計(jì)劃流入城鎮(zhèn)的人口，并吸引在外打工者返鄉(xiāng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)施，推動(dòng)了城鄉(xiāng)之間的功能互補(bǔ)，提振了鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的活力。從近期各省市公布的人口數(shù)據(jù)來看，一線城市及天津人口全部負(fù)增長，其中上海2022年人口減少達(dá)13.5萬人。二線城市中，被稱為“新一線”的城市，基本都出現(xiàn)人口增幅斷崖式下降。城鎮(zhèn)化放緩，客觀上會(huì)減少人口流動(dòng)，進(jìn)而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需關(guān)系發(fā)生變化，對于房價(jià)，尤其是一二線城市的房價(jià)，會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

　　其四，生育率持續(xù)下降，人口出現(xiàn)負(fù)增長。根據(jù)《2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2022年末全國人口約14.12億人，比上年末減少85萬人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著中國人口自1962年以來(近61年來)首次出現(xiàn)負(fù)增長。此外，我國生育率已經(jīng)連續(xù)5年下跌。據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的《2022年世界人口展望》，2022年，中國的生育率只有1.175%。生育率的下降會(huì)帶來家庭規(guī)模和住房需求的根本變化。過去，中國家庭規(guī)模普遍較大，需要更大的住房空間。如今，隨著家庭規(guī)模的縮小和家庭結(jié)構(gòu)的變化，人們更加注重舒適度和品質(zhì)，對于房屋的需求更加注重個(gè)性化和多元化，而非單純追求購房面積的大小。

　　針對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的上述變化，中央政治局會(huì)議提出了“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”的具體要求。在商品房整體過剩的情況下，各類保障性住房還存在供應(yīng)缺口，應(yīng)適時(shí)加快建設(shè)、增加供給。與中國城市建設(shè)和發(fā)展從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代相適應(yīng)，城市更新正以不同規(guī)模成為各城市房地產(chǎn)市場的主要業(yè)務(wù)，城中村改造就是其中的一種形式。深耕城市建設(shè)的存量業(yè)務(wù)，將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。與此同時(shí)，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的上述變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供更加多樣化和個(gè)性化的產(chǎn)品，以滿足不同消費(fèi)人群的需求。房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，尋找新的增長點(diǎn)，在更加廣闊的范圍尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

每經(jīng)特約評論員 陳憲

　　(作者系上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授，上海交通大學(xué)深圳行業(yè)研究院研究員)