如何看待房地產(chǎn)市場趨勢

這是一個(gè)埋在很多人心中的問題。有人說，不少地方的房地產(chǎn)行業(yè)在2021年經(jīng)歷了艱難時(shí)刻。下半年以來，受個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等因素影響，市場預(yù)期發(fā)生變化。房價(jià)下降的城市持續(xù)增多，購房者觀望情緒濃厚。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現(xiàn)流拍。企業(yè)減員、降薪，不少從業(yè)者甚至考慮還要不要在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)好起來嗎？回答這個(gè)問題，需要考量行業(yè)的變與不變。

什么沒變？房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有變。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。如果測算房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的綜合影響，那么這一占比還要高得多。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對生產(chǎn)、投資、消費(fèi)都有著重要影響。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也和人民生活息息相關(guān)，關(guān)系到百姓安居、生活幸福。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

房地產(chǎn)市場的基本面沒有變。住房需求依然旺盛：一看住房剛性需求。當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求；二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

上述兩個(gè)“不變”表明，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用十分重要，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時(shí)，我國當(dāng)前的發(fā)展階段所對應(yīng)的住房需求依然能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展起到重要的支撐作用。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)業(yè)需要“好起來”，也可以“好起來”。

只不過，“好起來”的內(nèi)涵變了。從房地產(chǎn)市場化改革以來，經(jīng)歷過數(shù)次高低起伏的周期。當(dāng)前，不同城市間的市場分化十分明顯，一線熱點(diǎn)城市仍面臨房價(jià)過快上漲壓力，部分城市則受人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難等多重因素影響，房地產(chǎn)市場下行壓力有所增加，一些前期依靠高負(fù)債盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。因此，多措并舉扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域循環(huán)不暢問題，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，堅(jiān)決有力處置好個(gè)別頭部房企房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，成為首要任務(wù)，也是房地產(chǎn)市場“好起來”的基礎(chǔ)。

面對市場分化，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)因城施策，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。值得關(guān)注的是，市場好起來不應(yīng)再走過度依賴房地產(chǎn)的老路，要避免一些城市房價(jià)再進(jìn)入過快上行通道。“房住不炒”的底線不容突破，炒作房地產(chǎn)行為不應(yīng)再有。通過不斷完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，是“好”的真正內(nèi)涵。

過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)。經(jīng)過這一輪市場調(diào)整，暴露了不少問題，市場參與者應(yīng)該更加理性，從個(gè)別房企的債務(wù)危機(jī)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中吸取教訓(xùn)。降低杠桿水平，把負(fù)債率控制在合理區(qū)間內(nèi)，應(yīng)該成為房企的主動(dòng)選擇和長期堅(jiān)持。

過去20余年行業(yè)的飛速發(fā)展提供了大量住房供給，基本解決了“有沒有”的問題。然而留下的質(zhì)量上乘、堪稱精美、高品質(zhì)的商品住房仍為少數(shù)。因此，未來在住房需求依然旺盛的背景之下，不僅要解決好數(shù)量問題，更需要進(jìn)一步解決“好不好”的問題。形勢變化使企業(yè)需要認(rèn)真思考未來之路，從追求規(guī)模向更注重品質(zhì)轉(zhuǎn)變，順應(yīng)綠色發(fā)展和數(shù)字化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區(qū)改造、適老化住房等方向轉(zhuǎn)變，都可能成為企業(yè)的新選擇，這也將為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供更廣闊的空間。

近期，有關(guān)金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)”等舉措，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策暖風(fēng)可謂頻吹。盡管從業(yè)者、購房者、供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)等各方主體重拾信心可能尚需時(shí)日，隨著政策逐步落地，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展定可實(shí)現(xiàn)。

編輯202102