論地產(chǎn)新十年，一場(chǎng)意義深遠(yuǎn)的頭腦風(fēng)暴

在這個(gè)寒意凜冽的冬天，在地產(chǎn)金融領(lǐng)域深耕多年、多次開(kāi)行業(yè)之先的中國(guó)民生銀行再次聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)舉辦中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)·2016，聚集了對(duì)地產(chǎn)最有發(fā)言權(quán)的28位意見(jiàn)領(lǐng)袖，發(fā)起對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)前景的探討和碰撞。

伴隨每一次調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)總會(huì)走到一個(gè)心理的十字路口。

今年國(guó)慶前，由于部分一二線城市房?jī)r(jià)的暴漲，前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控接踵而至。22個(gè)重要城市相繼出臺(tái)了政策，部分熱點(diǎn)城市成交回落。而以英國(guó)脫歐、特朗普當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)等一系突變的國(guó)際形勢(shì)，更給市場(chǎng)蒙上了一層濃重迷霧。

這個(gè)行業(yè)還會(huì)好嗎？

實(shí)際上，很少有人能夠給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案。即便經(jīng)過(guò)過(guò)去十多年的發(fā)展、數(shù)十次的調(diào)控，從學(xué)者到企業(yè)家，從政策制定者到微觀決策者，在這個(gè)課題的一些關(guān)鍵的判斷上，都會(huì)出現(xiàn)諸多分歧。

究其原因，還是房地產(chǎn)行業(yè)承載著這個(gè)國(guó)家和社會(huì)的多種功能和屬性，用于居住還是用于投資？是經(jīng)濟(jì)引擎還是社會(huì)鎮(zhèn)流器？由開(kāi)發(fā)導(dǎo)向還是金融導(dǎo)向？種種定義，均有盲人摸象之虞。

從國(guó)際成熟市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)具備突出的金融屬性。而在快速城市化進(jìn)程里的中國(guó)，房地產(chǎn)又被視作經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的平衡器。由此，如果從資本意志和地產(chǎn)邏輯的雙重脈絡(luò)去觀照這一話題，可能更容易接近真相。

在這個(gè)寒意凜冽的冬天，在地產(chǎn)金融領(lǐng)域深耕多年、多次開(kāi)行業(yè)之先的中國(guó)民生銀行再次聯(lián)合全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)舉辦中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)·2016，聚集了對(duì)地產(chǎn)最有發(fā)言權(quán)的28位意見(jiàn)領(lǐng)袖，發(fā)起對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)前景的探討和碰撞。

市場(chǎng)、行業(yè)加速集中

讓所有人形成共識(shí)的是，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一次巨大的變革。

近年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)、土地價(jià)格不斷上漲，以及由此引發(fā)金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷高峰后正逐步回歸理性和常態(tài)，同時(shí)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的憂慮不斷加重。

在這次民生銀行中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)·2016上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為，調(diào)控讓整個(gè)行業(yè)都受益。隨著土地越來(lái)越貴，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，意味著風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)發(fā)展并不好?！八赃@一輪調(diào)控對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行都是好事?！?/span>

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，從各種形勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到高點(diǎn)了，繼續(xù)上漲的可能性不存在，“明年10月份后，一手房交易量將回落，12月份會(huì)比較明顯?！?/span>

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，在區(qū)域上出現(xiàn)了極為明顯的分化。當(dāng)三四線城市仍處在艱難去庫(kù)存的周期時(shí)，部分一二線城市卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的暴漲。這一背景，正是這一輪定向調(diào)控落地的原因之一。

市場(chǎng)資源向一二線城市和區(qū)域中心城市集中，競(jìng)爭(zhēng)更加充分和激烈。由此，行業(yè)格局出現(xiàn)了不斷向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)加速轉(zhuǎn)型或退出，大企業(yè)市場(chǎng)占有率越來(lái)越高的趨勢(shì)。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模正在靠近天花板，2015年行業(yè)規(guī)模是銷售額8.7萬(wàn)億，到2016年10月份已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)億；同時(shí)，2015年國(guó)內(nèi)前10名房企占比17%左右，到2016年10月份已經(jīng)增至20%，大企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中所占份額逐步增加。

實(shí)際上，近兩年，兼并重組成為行業(yè)重要的標(biāo)簽，行業(yè)、市場(chǎng)經(jīng)歷重新洗牌，區(qū)域集中度向一二線城市傾斜，行業(yè)集中度向大企業(yè)、大資本匯集。

從A股上市房企看，從2015年初到2016年11月中旬，已有27家房企發(fā)布重大資產(chǎn)重組，另外有93家進(jìn)行增發(fā)的上市房企中，37家企業(yè)與收購(gòu)資產(chǎn)有關(guān)。

這一輪變局中特點(diǎn)格外明顯：第一，金融、保險(xiǎn)資本開(kāi)始大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)；第二，大企業(yè)加速擴(kuò)張布局，中小企業(yè)退出；第三，部分房企加速轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型與資本

面對(duì)行業(yè)的洗牌，房地產(chǎn)企業(yè)是否需要轉(zhuǎn)型，以及通過(guò)何種路徑轉(zhuǎn)型？

資本在其中將起到什么作用？引發(fā)了諸多爭(zhēng)鳴。

實(shí)際上，作為一個(gè)古老的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)就是投資和蓋房子，這個(gè)邏輯從古至今一直沒(méi)有改變。但同時(shí)，城市化的推進(jìn)，也給傳統(tǒng)的房地產(chǎn)提出了更高的要求。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任侯云春給出了一個(gè)普適性的建議：中國(guó)房地產(chǎn)依然處于穩(wěn)步發(fā)展階段，但存活下來(lái)的房企也要進(jìn)行變革，從單純蓋房子的開(kāi)發(fā)商向城市住宅綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)變，建筑行業(yè)也要向節(jié)能智慧型低碳建筑和消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。“你能夠兼并別人是你有本事，你能夠被別人兼并，說(shuō)明你有價(jià)值，如果既不能被別人看上，也不能兼并別人，說(shuō)明你的日子就完了?！?/span>

中城聯(lián)盟第十屆輪值主席、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)董事長(zhǎng)田明認(rèn)為，企業(yè)是否轉(zhuǎn)型需要從實(shí)際情況來(lái)判斷，第一，市場(chǎng)外部環(huán)境發(fā)生什么變化，企業(yè)內(nèi)部有什么資源稟賦，只有把外部形勢(shì)和內(nèi)部資源考慮充分了，制定一個(gè)戰(zhàn)略，才會(huì)有勝算。第二，行業(yè)逐步向下，企業(yè)需要轉(zhuǎn)型，但要堅(jiān)持自己的特長(zhǎng)。

雅居樂(lè)集團(tuán)董事局主席陳卓林的意見(jiàn)則是，無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)，還是其他行業(yè)，想要做成百年品牌，必須保持穩(wěn)健，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)房企應(yīng)該追求多元化發(fā)展。

不過(guò)，大家更能形成共識(shí)的是，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)另一個(gè)趨勢(shì)是與金融資本融合不斷加深，一方面，對(duì)于金融資本而言，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不理想的狀態(tài)下，房地產(chǎn)無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的一個(gè)較為理想的途徑；另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，擁有金融資本的支撐，不僅為進(jìn)一步發(fā)展插上了翅膀，也為風(fēng)險(xiǎn)控制提供了有力保障。

比如孫宏斌告誡他的同行們，首先，未來(lái)投資很重要，由于房地產(chǎn)杠桿較高、周期較長(zhǎng)，一旦投資錯(cuò)了、地買錯(cuò)了，蓋什么樣的房子都會(huì)賠錢；其次，在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，保證能夠融到跨周期的資金和足夠的現(xiàn)金流。

林中認(rèn)為，成長(zhǎng)中的房企核心戰(zhàn)略是做強(qiáng)做大，如果企業(yè)還有成長(zhǎng)空間，就不要輕言多元化，集中和專注才是關(guān)鍵。而通過(guò)與金融的融合，是一種重要的途徑和趨勢(shì)。

中國(guó)恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)與金融資本融合會(huì)是一種趨勢(shì)，房地產(chǎn)可以幫助金融行業(yè)處理一些不動(dòng)產(chǎn)類不良資產(chǎn)，金融可以在現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)控制方面為地產(chǎn)提供有力的支持。

金融地產(chǎn)想象

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額可能超過(guò)10萬(wàn)億。在某種程度上，中國(guó)找不到其他更大的市場(chǎng)。

然而，在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后，以開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代的周期。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額可能超過(guò)10萬(wàn)億。在某種程度上，中國(guó)找不到其他更大的市場(chǎng)。

然而，在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后，以開(kāi)發(fā)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代的周期。

值得關(guān)注的是，對(duì)標(biāo)美國(guó)的市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)金融仍然有著巨大的增長(zhǎng)空間。在美國(guó)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)模巨大，其中包括MBS、REITs等等金融產(chǎn)品。

“我認(rèn)為開(kāi)發(fā)直接銷售的規(guī)模增長(zhǎng)動(dòng)力后期會(huì)減緩，更多的可能會(huì)是金融性的結(jié)構(gòu)產(chǎn)品。”地產(chǎn)大佬馮侖說(shuō)，美國(guó)上市交易R(shí)EITs的市值就超過(guò)了1萬(wàn)億美元。

不少地產(chǎn)領(lǐng)袖認(rèn)為，房企到了一定規(guī)模程度以后，會(huì)面臨增長(zhǎng)的瓶頸。如果需要找到同樣大甚至更大的增長(zhǎng)點(diǎn)，又不會(huì)讓房企覺(jué)得更陌生，那將是什么？林中的答案是金融。他認(rèn)為房企天然地與金融關(guān)系緊密。

實(shí)際上，過(guò)去一年來(lái)大量房企都在參與投資金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、銀行，并利用險(xiǎn)資進(jìn)行大的并購(gòu)，引發(fā)了在中國(guó)企業(yè)史無(wú)前例的波瀾。

但是房企投資金融的問(wèn)題在于，前期的投入可能是巨大的，如果沒(méi)有自身龐大的規(guī)模，難度更大。“特別是像人壽保險(xiǎn)，可能前面要虧5年、10年才可以養(yǎng)大，要從主業(yè)中的利潤(rùn)拿一部分來(lái)反哺金融?！?/span>

在與會(huì)嘉賓看來(lái)，金融機(jī)構(gòu)手中的住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等存量資產(chǎn)，如果金融機(jī)構(gòu)與好的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商一起，將低效資產(chǎn)進(jìn)一步提升，改變定位，能夠創(chuàng)造出更大的價(jià)值，也意味著地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)更多的機(jī)會(huì)。

編輯：201602